Die Baufinanzierung mit Bausparvertrag in Deutschland
Bauen mit Bausparvertrag - Die bessere Finanzierung?
Ein Bausparvertrag ist sehr viel mehr als bloß ein staatlich gefördertes Sparschwein. Denn sein eigentlicher Zweck wird oft vergessen: die Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Den richtigen Tarif vorausgesetzt, kann der Bausparvertrag in einem günstigen Bauspardarlehen münden, das weit über die Summe des eigentlichen Sparbetrags hinausgeht. Dabei werden zwar nicht Beträge frei, wie sie etwa mit einem großen Baukredit zu erreichen sind. Denn immerhin muss ca. die Hälfte der Bausparsumme selbst angespart werden. Trotzdem lässt sich mit dem Bauspardarlehen bereits eine Menge anfangen. Und das, wie es scheint, zu einem deutlich reduzierten Risiko!
Doch ist das Risiko wirklich so gering? Und wie genau lässt sich eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag realisieren? Es gibt viele Gründe, sich die Baufinanzierung mit Bausparvertrag einmal genauer anzusehen.
Was ist das Besondere am Bauspardarlehen?
Das Bauspardarlehen bietet gegenüber anderen Kreditformen einige Vorzüge, die es besonders wertvoll machen. Allerdings gehen damit auch gewisse Nachteile einher, welche eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag nicht in jedem Fall sinnvoll erscheinen lassen.
So bietet ein Bauspardarlehen vergleichsweise günstige Zinskonditionen an, die auch bei Zinsschwankungen am Kapitalmarkt weitgehend stabil bleiben. Das ist dem Umstand geschuldet, dass sich das verliehene Geld vollständig aus privaten Spareinlagen bezieht. Die Konditionen des Bausparvertrags können dabei ganz auf das eigentliche Ziel des Sparvorhabens ausgerichtet werden. Wird mit dem Bausparvertrag die Zuteilung eines Bauspardarlehens angestrebt, spielen Tilgungsrate und Darlehenszins eine zentrale Rolle im Vertragswerk. Im Fokus steht dabei die Sicherheit. Denn sind die Zinskonditionen einmal festgelegt, ändern sie sich für die gesamte Laufzeit nicht mehr. Soll nur zu Zwecken der Vermögensbildung eine bestimmte Geldsumme angespart werden, um bei deren Auslöse von staatlicher Förderung oder vermögenswirksamen Leistung zu profitieren, sind die genannten Punkte dagegen nachrangig zu bewerten.
Die Tilgung des Bauspardarlehens erfolgt im Mittel innerhalb eines Zeitraums von 5-12 Jahren. Das wird zum einen dadurch möglich, dass die vorangehende Kapitalbildungspflicht keine Zuteilung von überproportional großen Darlehen ermöglicht. Zum anderen sind die Tilgungsraten vergleichsweise hoch angesetzt. In der Regel wird die vereinbarte Bausparsumme also bescheiden bleiben, damit sich die Länge der Sparphase und die Belastung durch die Tilgung in Grenzen halten. Die Reihenfolge, in der die Zuteilung der Darlehen ausgeführt wird, orientiert sich dabei an der Höhe der monatlichen Spareinlagen. Wer mehr einbezahlt, wird auch schneller bedient. Größter Nachteil jedoch ist, dass der genaue Zeitpunkt, an dem das Darlehen zugeteilt wird, nicht bekannt ist. Die Zuteilungsphase kann sich über Monate hinwegziehen. So wird es sehr schwer, ein Bauvorhaben zeitlich punktgenau durchzuführen, wenn man finanziell nur auf die Geldmittel aus einem Bausparvertrag setzt.
Bausparen in Deutschland - die Eigenheiten
Bauspardarlehen werden zwar in vielen Ländern Europas vergeben, es zeigen sich dabei aber immer gewisse Unterschiede in den Einsatzmöglichkeiten. So werden Bauspardarlehen in Deutschland oftmals bis zu einer Summe von 10.000 Euro blanko ausbezahlt, d.h. es fallen keine Sicherheiten für den Kredit an. Erst wenn das Darlehen diesen Wert übersteigt, wird eine Absicherung des Kredits fällig, etwa über eine Beleihung von Immobilienbesitz. Interessant dabei ist, dass ein Bauspardarlehen keine erstrangige Eintragung erfordert. Die Aufnahme einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag lässt also durchaus Raum für zusätzliche Finanzierungsmodelle.
Da bei deutschen Bausparverträgen der Anteil des angesparten Kapitals allerdings recht hoch ausfällt, bleiben die eigentlichen Bausparsummen - also der Gesamtwert von Sparbetrag und Darlehen - vergleichsweise klein. Bausparsummen in Höhe eines herkömmlichen Bankdarlehens von z.B. 200.000 Euro würden Sparleistungen erforderlich machen, die selbst Gutverdienende nur unter Schwierigkeiten erbringen könnten. Die festen Zinskonditionen machen eine Rückzahlung allerdings deutlich berechenbarer, als es im Falle eines Bankdarlehens gegeben wäre.
In Deutschland ist Geld, das aus einem Bauspardarlehen zur Verfügung gestellt wird, streng an bautechnische Maßnahmen gebunden. Dazu zählen z.B. Hausbau, Sanierung oder wertsteigernde Maßnahmen. Es ist also nicht möglich, das geliehene Geld völlig frei zu nutzen, um damit vielleicht endlich die lange geplante Urlaubsreise anreten zu können. Da die Zuteilung der Bausparsumme außerdem nicht punktgenau, sondern nur mit Verzögerung erfolgt, ist eine direkte Einbindung der Mittel in ein laufendes Bauprojekt nur schwierig umzusetzen. Daher wird oftmals nur die Ansparphase des Bausparvertrags genutzt, um von den Sparzinsen zu profitieren, während das Bauspardarlehen ungenutzt bleibt.
Wann lohnt sich ein Bauspardarlehen?
Wer einen Bausparvertrag aushandelt mit dem Ziel, von maximaler Bezuschussung zu profitieren, wird die Bausparsumme nicht übermäßig in die Höhe veranschlagen. Denn nach oben hin gibt es Fördergrenzen. Doch auch wenn der Bonus damit nicht besonders üppig ausfällt, so handelt es sich doch dank staatlicher Zuschüsse noch immer um ein vergleichsweise großes Plus, was in der aktuellen Niedrigzinsphase an sich schon sehr viel wert ist. Kein Wunder also, dass der Bausparvertrag nach wie vor gerne als Sparschwein Verwendung findet.
Die vergleichsweise geringen Bausparsummen machen die Baufinanzierung mit Bausparvertrag allerdings auch zu einer gewissen Herausforderung. Denn hierdurch wird auch die Höhe des Bauspardarlehens beschnitten. So wird selbst durch die gesamte Bausparsumme kaum der Kapitalaufwand für ein vollständiges Bauprojekt gedeckt. Allenfalls eine langfristig in Aussicht genommene Sanierung wäre ein lohnenswertes Ziel. Aufgrund des Problems mit den Zuteilungsfristen ist aber auch hier eine gewisse zeitliche Flexibilität gefragt.
Die nachrangige Eintragung des Bauspardarlehens im Grundpfandrecht macht es jedoch möglich, eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag als Sprungbrett zu nutzen zu einer weitergehenden Hausbaufinanzierung unter verbesserten Konditionen. Denn das Bauspardarlehen stellt Geldmittel zur Verfügung, die wiederum bei einem erstrangig einzutragenden Baukredit als Kapitaleinsatz dienen können. Hierbei ist allerdings strikt darauf zu achten, durch die Kreditstaffelung die monatliche Belastbarkeit des eigenen Haushalts nicht über die Maßen zu strapazieren. Hier ist Übersicht gefragt!
Beim Hausbau kann noch anderweitig vom Bausparvertrag profitiert werden. Denn solche Kapitalanlagen können bei einem Bankgespräch zur Kreditsicherung als zusätzliche Sicherheiten Verwendung finden. Dabei wird der Erlös des Bausparers bei Fälligkeit an die Bank überschrieben. Da es sich um relativ sicheres Kapital handelt, lassen sich Banken dann gerne zu einem leichten Zinsabschlag für einen großen Baukredit überreden. Zusätzliche Sicherheiten wie ein Bausparvertrag sollten aber nicht leichtfertig aus der Hand gegeben, sondern als Joker bei den Verhandlungen eingesetzt werden.
Wird dagegen ein Baukredit benötigt, bei dem großzügige Eigenmittel zur Verfügung stehen, kann eine Baufinanzierung mit Bauspardarlehen auch genutzt werden, um primär von den stabilen Konditionen zu profitieren. Das lohnt vorrangig während Niedrigzinsphasen. Dabei wird die gesamte Sparsumme auf einen Schlag in den Bausparvertrag eingezahlt, um die Zuteilung zu beschleunigen. Anschließend erfolgt die Tilgung des Darlehens unter einheitlicher Zinsbindung während der gesamten Laufzeit. Für diese Lösung ist aber eine überdurchschnittlich hohe monatliche Belastbarkeit Voraussetzung. Denn die Tilgungsraten sind auch hier auf eine zügige Abzahlung des Darlehens ausgerichtet und dementsprechend hoch. Insgesamt fällt diese Art der Baufinanzierung mit Bausparvertrag aber deutlich günstiger aus als vergleichbare Finanzierungsmodelle. Der Förderaspekt der Sparphase spielt allerdings nur noch eine untergeordnete Rolle. Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen werden von dieser Lösung ohnehin kaum Gebrauch machen können.
© diybook | Der Bausparvertrag wird gerne nur zu Sparzwecken verwendet. Eigentlich ist er aber mehr als das: Das angesparte Guthaben kann die Basis bilden für ein weiterführendes Bauspardarlehen, das wiederum als Fundament für ein lange angedachtes Bauvorhaben dient. Die Baufinanzierung mit Bausparvertrag hat allerdings nicht nur Vorteile.
© MK-Photo | Die Vorzüge einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag liegen auf der Hand: Sie bietet vor allem Sicherheit. Die Konditionen werden individuell ausgehandelt und auf das Finanzierungsziel abgestimmt. Zins und Tilgung sind dann für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Nachteile: Die Bausparsummen sind in der Regel nicht sehr hoch, die Tilgungskurve ist dafür steil. Außerdem ist das Geld nicht direkt verfügbar.- © stockWERK | Bausparen ist in Deutschland vor allem ein Weg, kleine Kapitalsummen anzuhäufen. Der ursprüngliche Zweck war es, auch Geringverdienern die Anhäufung von Kapital zu ermöglichen. Das hat sich kaum geändert. Für die Baufinanzierung mit Bausparvertrag heißt das, die Einsatzmöglichkeiten sind wegen der eher geringen Bausparsummen begrenzt. Kleinere Summen sind dafür ohne Sicherheiten zu haben. Das Geld ist allerdings streng an bautechnische Maßnahmen gekoppelt.
- © ChaotiC PhotographY | Ein Bauvorhaben allein über die Baufinanzierung mit Bausparvertrag umzusetzen, ist eher schwierig, da zu geringe Summen im Spiel sind. Bausparverträge können aber zusätzliche Sicherheiten für Bankdarlehen bieten. Das Bauspardarlehen kann auch als Anschubfinanzierung dienen. Nicht zu vernachlässigen ist, dass Bauspardarlehen über Jahre hinweg sehr stabile Konditionen bieten.
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