Das Kreditgespräch - Tipps zum Banktermin

Kreditgespräch - Bauherrschaft beim Banktermin
5
Aktualisiert am 09.02.2015
Soll der Traum vom Eigenheim endlich wahr werden, muss erst die Finanzierung stehen. Im Normalfall führt dann kein Weg an der Bank vorbei, denn ohne Baukredit geht es meist nicht. Schnell wird deutlich, wie viel also von den Kreditverhandlungen mit der Bank abhängt. Deshalb sollte man das Kreditgespräch mit der Bank keinesfalls unvorbereitet angehen. Dieser Artikel veranschaulicht, wie sich das Kreditgespräch erfolgreich führen lässt und was es sonst noch beim Banktermin zu beachten gilt, damit der Wunsch nach dem eigenen Haus endlich in Erfüllung gehen kann.

Das finanzielle Fundament

  • Das Eigenheim auf ein stabiles finanzielles Fundament gründen
    zur Bildreihe
    © Gina Sanders | Nicht nur statisch, auch aus finanzieller Sicht muss das geplante Eigenheim auf soliden Füßen stehen, damit der Traum…
<>

Eines gleich vorweg:  Wenn es um das Kreditgespräch bei der Bank geht, kommt alles auf eine gute Vorbereitung an. Diese Regel greift nicht erst später, wenn auf der Baustelle der Betrieb beginnt und alles Hand in Hand laufen soll, sondern tatsächlich schon in der Finanzierungsphase. Denn auch wenn die eigenen finanziellen Möglichkeiten bereits sauber ermittelt sind, das Grundstück vielleicht schon erworben ist und der Architekt schon erste Pläne entworfen hat, hängt die Realisierung der Pläne doch maßgeblich davon ab, für die Baufinanzierung einen Kreditgeber zu finden. Was jetzt also noch fehlt, um das finanzielle Fundament für das neue Eigenheim in Form zu gießen, ist das Kreditgespräch mit der Bank.

Die Ausgangslage ist üblicherweise folgende: Im Rahmen der Bemühungen, einen Finanzierungsplan für das neue Haus aufzustellen, wurde schon ein erstes unverbindliches Gespräch mit einem Kreditinstitut geführt, um auszuloten, welches finanzielle Limit zur Ausgestaltung des Bauvorhabens realistisch ist. Mit diesem Wissen ausgestattet, konnten mit dem Architekten erste Baupläne entwickelt und die allgemeine Ausgestaltung des Bauprojekts beschlossen werden. Damit der Bau aber wirklich beginnen kann, müssen die unverbindlichen Angaben der Bank nun in einem konkreten Darlehensangebot münden. Um ein solches zu erhalten, ist also zunächst eine Darlehensanfrage zu stellen.

Die Darlehensanfrage

Das erste Ziel muss es sein, eine vorläufige Darlehenszusage von der Bank zu erhalten. Üblicherweise werden die dazu erforderlichen Unterlagen, welche genaue Auskunft über Lebensumstände, finanzielle Situation und Baupläne des Kreditnehmers geben, vorab postalisch eingereicht.

Welche Unterlagen sind dabei vorzulegen? Grundsätzlich sind die Interessen der Bank vielschichtig, letztlich aber darauf ausgerichtet, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ein Darlehen und dessen Rückzahlung möglichst exakt zu bestimmen. Folgende Unterlagen sollten daher in der Unterlagenmappe nicht fehlen:

  • Auskunft zur Person und zum Haushalt (Familie, Partner, Kinder)
  • Auskunft zu den wirtschaftlichen Verhältnissen (Einkommen, Vermögenswerte, Eigenkapital, Einkommen weiterer Haushaltsmitglieder)
  • Angaben zum Baugrund (Ort und Zustand der Immobilie, Gesamtkosten des Bauprojekts, Bauplan)
  • Angaben zur Finanzierung (Finanzierungsplan, Haushaltsrechnung mit Auskunft zur monatlichen Belastbarkeit)
  • Ohne Sorgen auf den Banktermin vorbereiten
    zur Bildreihe
    © Andy Grimm | Ist die Darlehensanfrage gestellt und basiert sie auf soliden Zahlen, wird die Bank bald zum Kreditgespräch laden. Es gibt…
<>

Diese Unterlagen werden mit der Darlehensanfrage bei der Bank eingereicht. Die Angaben zum Baugrund sollten dabei möglichst exakt ausfallen und alle wesentlichen Baufaktoren einschließen. Dazu gehört eine ausführliche Baubeschreibung ebenso wie ein Grundbuchauszug oder ein Entwurf des Kaufvertrags. Außerdem bietet es sich an, mit der eigenen Kamera Bilder von dem Grundstück und seiner Lage zu machen und damit die Unterlagen zu ergänzen. Diese Angaben helfen der Bank dabei, zügig den Beleihungswert der Immobilie festzulegen; eine Grundvoraussetzung für das Kreditgespräch.

Kann die Bank sich anhand der eingereichten Dokumente ein ausreichend genaues Bild machen, wird sie bald eine vorläufige Darlehenszusage schicken, die den voraussichtlichen Wert des Darlehens beinhaltet. Außerdem wird sie zu einem Kreditgespräch einladen. Auf diesen Banktermin müssen sich die zukünftigen Bauherren nun gut vorbereiten.

Vorbereitung ist alles

Mit Blick auf das Kreditgespräch sollte niemals vergessen werden, auf Augenhöhe an die Bank heranzutreten. Es handelt sich bei dem Kreditinstitut um einen möglichen Geschäftspartner, nicht um eine höhere Gewalt. Damit sich dieser Blickwinkel auch überzeugend erhalten lässt, sollte die Bauherrschaft die aktuellen Standardkonditionen am Markt für Baukredite kennen, Fachbegriffe wie Sollzins und Effektivzins beherrschen und vor allem Angebote von ausgewählten Kreditinstituten eingeholt haben, die einen gewissen Vergleich erlauben. Optimale Konditionen lassen sich nur aushandeln, wenn dazu die Bedingungen des Wettbewerbs genutzt werden. Hier nur auf das freundliche Verhältnis zu seiner Haubank setzen zu wollen, wäre eine Selbsttäuschung.

Tipp: Banken melden Kreditanfragen an Scoring-Agenturen wie die deutsche Schufa weiter. Wirkliche Kreditanfragen sind allerdings nur solche, bei denen ein offizieller Antrag zu einem Kredit erfolgt. Werden dagegen wie hier nur Kreditkonditionen erfragt, muss im Dialog mit der Bank sichergestellt werden, dass sie diesen Aukunftsbedarf auch als bloße Anfrage nach Kreditkonditionen im System verbucht und entsprechend weitergibt. Ansonsten drohen hohe Zinsen oder gar Kreditabsagen. Denn treten im persönlichen Scoring unkommentierte Kreditanfragen häufiger auf, gehen Banken untereinander davon aus, dass diese Anfragen aus gutem Grund abgelehnt wurden.

Damit die Bauherrschaft gut vorbereitet den Banktermin zum Kreditgespräch wahrnehmen kann, ist es ebenso entscheidend die eigene finanzielle Situation gut zu kennen. Diese sollte zu diesem Zeitpunkt erwogen und schriftlich kalkuliert sein. Zudem müssen die Vorstellungen von Bauform und Aufwand des Hauses ersichtlich und die Planung der nächsten Monate klar sein. Im besten Fall wurden diese Grundgedanken bereits mit dem Einreichen der Darlehensanfrage übermittelt.

Erwartungen und Ziele für das Kreditgespräch

  • Sparen durch Vergleichen - auch beim Baukredit
    zur Bildreihe
    © apops | Die Regeln der Marktwirtschaft gelten auch für Banken. Umso wichtiger ist es, sich vorab über aktuell mögliche Kreditkonditionen…
<>

Die Kreditverhandlungen mit den Geldinstituten ist keine nebensächliche Angelegenheit. Denn auch, wenn es zunächst wie ein lästiger Verwaltungsakt wirken mag, der zum Hausbau einfach dazu gehört, muss man doch eines schnell realisieren: Der gesamte Traum vom Eigenheim hängt an dem Erfolg dieser Gespräche! Ohne das Bankdarlehen ist die Hausfinanzierung nicht komplett, und ohne Hausfinanzierung löst sich der Wohntraum in Luft auf.

Für das äußere Auftreten beim Kreditgespräch ist es wichtig zu verstehen, dass die Banken sich natürlich verantwortungsvollen Bauherren gegenüber sehen wollen. Es ist also nicht falsch, sich stets daran zu erinnern, dass es bei dem Gespräch um viel Geld gehen wird. Jeder Eindruck von Fahrlässigkeit oder Desinteresse wäre beim Banktermin fehl am Platz.

Ebenso falsch wäre es aber, sich bloß in der Rolle des Bittstellers zu sehen, der an die Bank herantritt, um sich ein Darlehen zu erbetteln oder gar zu erschleichen. Die Kreditverhandlung ist in erster Linie eine Geschäftsverhandlung, und zwar für beide Seiten. Die Bauherrschaft braucht die Mittel, um sich ihren Wohntraum zu erfüllen. Die Bank will an der Bereitstellung dieser Mittel verdienen. So einfach ist das! Es kann also überhaupt nicht schaden, beim Banktermin selbstbewusst aufzutreten und seine Wünsche und Ziele für das Bauprojekt klar an die Bank heranzutragen.

Das Heft nicht aus der Hand geben

Wenn es schließlich zu einem Kreditgespräch kommt, sollten einem die Stärken und Schwächen des eigenen Finanzierungsplans bewusst und mit konstruktiven Gestaltungvorschlägen verknüpft sein. Schließlich geht es nun um echte Verhandlungen, nicht um eine behördliche Zulassung. Folgende Joker können bei der Kreditverhandlung eine große Rolle spielen:

  • ein dauerhaft sicherer Arbeitsplatz
  • eine hohe monatliche Belastbarkeit
  • ein großer Eigenkapitalanteil
  • Mithaftung durch den Lebenspartner bzw. verwandtschaftliche Bürgschaften
  • Abtretung zusätzlicher Sicherheiten wie Kapitallebensversicherung, Wertpapiere, belastbarer Immobilienbesitz

Während die ersten drei Punkte automatisch in die Bewertung der Kreditrahmenbedingungen einfließen, handelt es sich bei den letzten beiden Punkten um Faktoren, die bei Bedarf in die Verhandlungsmasse eingehen und der Bank keinesfalls leichtfertig an die Brust gedrückt werden sollten. Denn zusätzliche Sicherheiten können schnell zum Zünglein an der Waage werden, wenn es darum geht, die Kreditverhandlungen zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen. Sie sollten daher maßvoll eingesetzt werden.

Was den Lebenspartner betrifft, muss dieser nicht mithaften, wenn er nicht Miteigentümer der Immobilie wird. Ebenfalls entfällt jede Verpflichtung zur Mithaftung, wenn in einer Ehe Gütertrennung vereinbart wurde. Das muss bedacht werden, bevor beide Partner ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen. Drängt die Bank beide Lebenspartner zu einer Unterschrift, obwohl die Voraussetzungen nicht gegeben sind, sollte die Zusammenarbeit mit der Bank überdacht werden.

Mit Sicherheit zum Erfolg - die Rahmenkonditionen

  • Ein erfolgreiches Kreditgespräch führen
    zur Bildreihe
    © contrastwerkstatt | In einem ehrlichen und konstruktiv geführten Kreditgespräch wird die Bank sich nicht zurückhalten, mögliche Bedenken…
<>

Die eigentlichen Kreditverhandlungen unterteilen sich beim Banktermin in zwei voneinander zu unterscheidende Phasen: die Verhandlungen um die Rahmenkonditionen und die Verhandlungen um die Zinskonditionen.

Für eine Bank, die ein Darlehen gestatten soll, geht es immer zuerst um Sicherheit. Sie will so weit wie möglich sicherstellen, dass sie ihr Geld nebst den gewinnträchtigen Zinsen auch tatsächlich zurückerhält. Für Bauherren heißt das, entsprechende Sicherheit nicht nur dokumentarisch vorweisen zu können, sondern auch selbst auszustrahlen. Je schneller also die Verhandlungen um die Rahmenkonditionen gemeistert werden, desto erfolgversprechender sind die anschließenden Gespräche um die Zinskonditionen.

Wichtigster Punkt zur Klärung der Rahmenbedingungen ist, sich nicht ungeprüft auf die Standardkonditionen der Bank einzulassen, sondern auf Sonderkonditionen zu pochen, die zusätzliche Sicherheiten, solides Eigenkapital und eine vertrauenswürdige Bonität auch gebührend honorieren. Möglicherweise lässt sich die Bank dabei sogar auf einen Zinsrabatt von bis zu einem halben Prozentpunkt ein. Das klingt zunächst nicht nach viel. Bemessen an einer Darlehenssumme im sechsstelligen Bereich können dabei aber schnell Einsparungen über die gesamte Laufzeit von mehreren Tausend bis Zehntausend Euro auftreten. Und das klingt dann doch schon wieder nach einer Menge Geld.

Tipp: So etwas wie ein Standardvertrag exisitiert nicht, wenn es um Baudarlehen geht. Alle Konditionen sind verhandelbar und nichts muss der Bauherr als gegeben hinnehmen. Entscheidend ist, dass beide Verhandlungsparteien einen zufriedenstellenden Ausgleich ihrer Interessen erzielen. Das heißt natürlich auch, dass der Kreditnehmer an manchen Stellen Kompromisse eingehen muss. Wichtig ist also, sich vorab darüber klar zu werden, welche Punkte einem wirklich wichtig sind.

Kämpfen um jeden halben Punkt - die Zinskonditionen

Entscheidende Referenzen bei der Aushandlung der Zinskonditionen sind neben den allgemeinen Grundvoraussetzungen, die über die Rahmenkonditionen entstehen, vor allem auch die Bonität, der Tilgungsplan und die Konkurrenz. Die Frage nach der Bonität darf dabei nicht unterschätzt werden. Deshalb sollten vor dem Gespräch Maßnahmen getroffen werden, um diesen Faktor möglichst positiv zu gestalten. Mögliche Maßnahmen sind etwa:

  • Selbstauskunft bei Kreditscorern wie der Schufa anfordern, um evtl. unrichtige Eintragungen korrigieren zu lassen und damit seine Einstufung zu verbessern
  • noch laufende Kredite wie Autokredit, Teilzahlungen, Ausbildungsdarlehen tilgen, um diese als Unsicherheitsfaktoren für die Bank auszuschließen

Bei der Tilgungsrate sollte darauf geachtet werden, je nach finanziellen Möglichkeiten auf einen höheren Tilgungsatz als die üblichen 1% zu pochen. Auf diese Weise lässt sich das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindungsphase schneller abbauen und damit die langfristige Kontrolle über die Kapitalbedienung wahren. Außerdem honorieren Banken eine schnelle Tilgungsabsicht evtl. durch einen zusätzlichen Zinsrabatt. Die durch den höheren Tilgungssatz gesteigerte monatliche Belastung darf aber nicht langfristig drückend auf die private Haushaltsplanung wirken. Sonst kann der erhoffte finanzielle Vorteil am Ende in sein Gegenteil umschlagen.

Zuletzt ist es spätestens beim Banktermin ratsam, über die Zinskonditionen anderer Banken Bescheid zu wissen. Denn wenn sich die Bank bei der Ausverhandlung der Konditionen eher träge verhält und sich nur ungern auf ein Entgegenkommen einlässt, kann etwas Konkurrenzdruck sehr belebend wirken. Der Hinweis auf bessere Konditionen anderswo sollte aber sachlich vorgebracht und untermauert werden können. Hier lohnt es nicht, sich fantasievolle Geschichten auszudenken oder gar mit Konsequenzen zu drohen. Denn dann findet das Kreditgespräch sicherlich ein vorzeitiges Ende.

Ziel: ein gutes Gespräch führen

Schon jetzt ist klar: Es gibt viel zu beachten, wenn es ins Kreditgespräch geht. Solange aber die Dokumentenmappe sorgfältig vorbereitet wird, die Vorstellungen vom Hausbau detailliert und stimmig sind und außerdem dafür gesorgt wird, dass keine Zweifel an der eigenen Rückzahlungsfähigkeit entstehen können, ist man für die Verhandlungen bestens gerüstet.

Natürlich sind Hausbauer mit einer großzügigeren finanziellen Ausgangslage bei der Kreditverhandlung im Vorteil. Denn grundsätzlich gilt auch hier: Wer hat, dem wird gegeben! Trotzdem brauchen Eigenheimplaner, die mit weniger auskommen müssen, nicht gleich den Kopf in den Sand zu stecken. Wer genaue Vorstellungen von seinem Bauprojekt zum Banktermin mitbringt und diese Pläne mit einem gesunden Finanzierungskonzept verbindet, das auch zu eigenen Finanzen passt, wird bei der Bank auf offene Ohren stoßen. Schließlich schreckt diese niemals vor einem guten Deal zurück.

Nach dem Kreditgespräch wird die Bank die ausgehandelten Konditionen in ein Vertragswerk gießen und bald darauf zur Unterzeichnung desselben laden. Wie bei jedem anderen Vertrag auch, gibt es hier einiges zu beachten, bevor man das Dokument mit seiner Unterschrift in Kraft setzt. Was genau das ist, klären wir an anderer Stelle.

Soll der Traum vom Eigenheim endlich wahr werden, muss erst die Finanzierung stehen. Im Normalfall führt dann kein Weg an der Bank vorbei, denn ohne Baukredit geht es meist nicht. Schnell wird deutlich, wie viel also von den Kreditverhandlungen mit der Bank abhängt. Deshalb sollte man das Kreditgespräch mit der Bank keinesfalls unvorbereitet angehen. Dieser Artikel veranschaulicht, wie sich das Kreditgespräch erfolgreich führen lässt und was es sonst noch beim Banktermin zu beachten gilt, damit der Wunsch nach dem eigenen Haus endlich in Erfüllung gehen kann.
  • Das Eigenheim auf ein stabiles finanzielles Fundament gründen
    © Gina Sanders | Nicht nur statisch, auch aus finanzieller Sicht muss das geplante Eigenheim auf soliden Füßen stehen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird. Daher ist es wichtig, sich bereits im Vorfeld sorgfältig auf ein Kreditgespräch mit der Bank einzustellen. Denn nur selten wird es ohne Baudarlehen gehen. Das heißt aber nicht, dass der Bauherr damit zum Bittsteller wird. Auch der Kreditnehmer hat der Bank einiges zu bieten.
  • Ohne Sorgen auf den Banktermin vorbereiten
    © Andy Grimm | Ist die Darlehensanfrage gestellt und basiert sie auf soliden Zahlen, wird die Bank bald zum Kreditgespräch laden. Es gibt aber keinen Grund, jetzt nervös zu werden. Sicherlich ist man auf einen Kredit angewiesen, wenn das geplante Haus Wirklichkeit werden soll. Andererseits wird die Bank gut an den Zinsen des Darlehens verdienen. So hat jeder etwas davon, und Bauherren können selbstbewusst zum Banktermin erscheinen - solange die Vorbereitung stimmt!
  • Sparen durch Vergleichen - auch beim Baukredit
    © apops | Die Regeln der Marktwirtschaft gelten auch für Banken. Umso wichtiger ist es, sich vorab über aktuell mögliche Kreditkonditionen zu informieren. Denn nur so werden Angebote vergleichbar und das Sparschwein freut sich. Bei direkten Auskunftsanfragen an eine oder mehrere Banken sollte aber immer klargestellt werden, dass es sich dabei um bloße Anfragen der Kreditkonditionen handelt. Sonst drohen Scoring-Einträge zu offiziellen Kreditanfragen und damit eine negative Bilanz im Scoring-Verfahren.
  • Ein erfolgreiches Kreditgespräch führen
    © contrastwerkstatt | In einem ehrlichen und konstruktiv geführten Kreditgespräch wird die Bank sich nicht zurückhalten, mögliche Bedenken frei heraus zu äußern. Genauso müssen sich die zukünftigen Bauherren aber auch nicht mit den Standardkonditionen für ein Baudarlehen zufrieden geben. Verhandlungsgeschick, stabile Sicherheiten, aber auch das Wissen um Stärken und Schwächen der eigenen Planung sind nun gefragt, um den Baukredit so günstig wie möglich zu gestalten. Schon halbe Prozentpunkte können bei sechsstelligen Kreditsummen mit langer Laufzeit mehrere 10.000 Euro an Zinsen ausmachen. Wer hier ein gesundes Finanzierungskonzept vorlegt, hat schon einmal eine gute Basis für ein erfolgreiches Kreditgespräch geschaffen.
<>
Danke fürs Bewerten 
Bitte bewerte den Artikel und unterstütze uns indem Du den Artikel mit Deinen Freunden teilst.

Verwandte Anleitungen

Neuen Kommentar schreiben

Plain text

  • Keine HTML-Tags erlaubt.
  • HTML - Zeilenumbrüche und Absätze werden automatisch erzeugt.
  • Internet- und E-Mail-Adressen werden automatisch umgewandelt.
CAPTCHA
Diese Sicherheitsfrage überprüft, ob Sie ein menschlicher Besucher sind und verhindert automatisches Spamming.