Ein Buch mit sieben Siegeln? – Der Bebauungsplan
Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan?
Bauherren in spe, die sich mit dem Gedanken tragen, ein Grundstück zu erwerben, auf dem sie später ein Wohnhaus errichten wollen, sollten vor dem Kauf unbedingt klären, was genau im örtlichen Bebauungsplan geschrieben steht. Diese Festsetzungen gelten unter anderem für:
- die vorgesehene Art der baulichen Nutzung beispielsweise als Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet
- die Art der Bauweise (offen oder geschlossen)
- wesentliche Angaben zur baulichen Nutzung, wie Geschoss- und Grundflächenanzahl, Bauhöhen oder Anzahl der Vollgeschosse
- Festlegungen zur zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche
- Gliederung und Aufbau der örtlichen Verkehrsflächen
Während ein Flächennutzungsplan die Bodennutzung für eine Gesamtgemeinde abbildet und in einer Kommune lediglich einmal vorhanden ist, existieren pro Verwaltungseinheit in der Regel gleich mehrere Bebauungspläne, die jeweils aus einer Gebietskarte und einem umfangreichen Textteil bestehen. Primat hat in jedem Fall der Flächennutzungsplan, was in der Praxis bedeutet, dass auf einem als Grünland deklarierten Gebiet grundsätzlich keine Bebauung zugelassen wird. Andererseits wird im Bebauungsplan keine Stadtautobahn verzeichnet sein, wenn das gleiche Terrain laut aktuellem Flächennutzungsplan ausschließlich für eine Wohnbebauung vorgesehen ist. Dennoch sollen, auch wenn Ausnahmen oft die Regel bestätigen, beide Pläne möglichst nahtlos ineinander übergehen, allerdings ohne bauliche und landschaftliche Konflikte zu verursachen.
Genaue Vorgaben
Besonders wichtig: Ein Bebauungsplan muss exakt sein, wodurch es Grundstücksbesitzern ermöglicht werden soll, genau und zweifelsfrei zu erkennen, was konkret erlaubt oder eben verboten ist. So darf ein Gebiet nicht gleichzeitig als Wohn- und Gemeinbedarf ausgewiesen sein, eine Angabe von zirka-Maßen soll ebenfalls vermieden werden und für den zukünftigen Bauherrn muss unter anderem zweifelsfrei erkennbar sein, wie hoch sein neu zu errichtendes Gebäude maximal sein darf.
Grundsätzlich obliegt es der Verantwortlichkeit von örtlichen Planungsbehörden, dass private wie öffentliche Belange bei den Festsetzungen innerhalb des Bebauungsplans neutral gegeneinander abgewogen werden. Daher regelt der Gesetzgeber den konkreten Ablauf des Bebauungsplanverfahrens innerhalb einer Gemeinde nach genauen sowie verbindlichen Kriterien und stuft diesen Prozess als Jedermann-Recht, also mit ausdrücklicher Bürgerbeteiligung, ein. Grundlage für alle technischen und organisatorischen Belange ist das Baugesetzbuch gefolgt von kommunalrechtlichen Festlegungen, die in ihrer Gesamtheit und den konkreten Bedingungen vor Ort angepasst, in den später als Satzung zu verabschiedenden Bebauungsplan einfließen.
Das Verfahren
Am Anfang des öffentlichen Verfahrens steht ein sogenannter Aufstellungsbeschluss, der unter Bürgerbeteiligung in einer Ratssitzung als Absichtsbekundung für ein bestimmtes Planungsgebiet beraten und beschlossen wird. Innerhalb des somit eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens kann sich jeder Bürger mit Einwendungen und Änderungsvorschlägen unabhängig von seinem derzeitigen Hauptwohnsitz beteiligen. Die Kommunalverwaltung ist zur Stellungnahme verpflichtet, muss die eingegangenen Vorschläge sorgfältig und unvoreingenommen prüfen und über den Stand einer möglichen Realisierung Rechenschaft ablegen.
Am Ende der Diskussion und nachdem alle privaten und öffentlichen Belange geprüft und beantwortet sind, wird das Verfahren in einer Ratssitzung sowie unter Beteiligung der Öffentlichkeit als Satzungsbeschluss verabschiedet. Die Inkraftsetzung des Bebauungsplanes erfolgt gleichzeitig mit dem Termin der öffentlichen Bekanntmachung, die anschließend bei der lokalen Bauverwaltung und oft auch auf den Onlineportalen der Kommunen eingesehen werden kann.
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