Das gemietete Grundstück
Baugeld für das neue Eigenheim zu bekommen, war in den letzten Jahren günstig wie lange nicht. Bei den Grundstückspreisen ist der Trend allerdings gegenläufig, wenn wir uns die Entwicklung zwischen den Jahren 2011 und 2016 betrachten. Die durchschnittliche Steigerungsrate beträgt in Deutschland immerhin 27 Prozent, in den kreisfreien deutschen Großstädten sind die Preise für individuelle Bebauungen sogar um 42 Prozent angestiegen.
Für viele Bauwillige kann daher ein Erbbaugrundstück eine durchaus günstige Alternative sein, besonders wenn das Eigenkapital für gekauftes Bauland begrenzt ist. Das Grundstück wird in diesem Fall lediglich gegen Zahlung eines prozentualen Wertanteils für eine festgelegte Nutzungszeit "gemietet".
Tendenz steigend: Der Erbbauzins
Der Erbbauzins, umgangssprachlich gerne als Erbpacht bezeichnet, liegt aktuell zwischen 4 und 5 Prozent; das heißt, wenn das betreffende Grundstück einen Wert von 100.000 Euro hat, zahlt der Mieter bei vereinbarter Verzinsung von 5 Prozent einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von 5.000 Euro. Damit können auch Familien mit geringem Einkommen ein Eigenheim finanzieren, und der Anteil von Fremdkapital verringert sich.
Dennoch hat die Erbbaupacht durchaus ihre Tücken. Der Zinssatz muss nicht konstant bleiben, aber sinkt in der Regel auch nicht. Stattdessen wird ein Vergleichsindex herangezogen, der auf statistische Messwerte des Verbraucherverhaltens beruht, sodass die Raten gewöhnlich nach oben hin ansteigen.
Vertragsende: Was nun?
Rentabel ist der Weg über ein Erbbaugrundstück folglich immer dann, wenn der marktübliche Hypothekenzins hoch und die Zinsen für Erbbauverträge gering sind. Doch bei diesen Überlegungen steht natürlich immer eine große Frage im Raum: Was passiert mit dem bebauten Grundstück, wenn das Erbbaurecht erlischt?
Rein juristisch betrachtet, geht das Besitzrecht an der Immobilie mit Ablauf des Nutzungsvertrages an den Grundstückseigentümer zurück, der allerdings zur Zahlung einer dem Immobilienwert angemessenen Entschädigung verpflichtet ist. Ausnahme: Der Erbauer hat sich vertraglich ein Ankaufsrecht für das Grundstück sichern lassen und erwirbt das Grundstück zwischenzeitlich zu einem vorher vereinbarten Preis.
Das Kleingedruckte
Abgesehen davon, dass sich Erbbaunehmer jede größere bauliche Veränderung an ihrer Immobilie vom Grundstückseigentümer genehmigen lassen müssen, besteht mit den sogenannten Heimfallregelungen eine weitere Besonderheit bei Erbbauverträgen. Danach kann der Grundstückseigentümer bei triftigen Gründen Eigenbedarf oder die vorzeitige Rückgabe des Grundstücks anmelden, was allerdings in der Praxis recht selten vorkommt.
Die Heimfallregelung kann allerdings in Kraft treten, wenn die Zinszahlungen länger als zwei Monate ausbleiben oder seitens des Erbbaunehmers eine nicht vertragsgemäße Zweckentfremdung der Immobilie erfolgt. Bereits aus diesen Tatsachen ist ersichtlich, dass Erbbauverträge absolut gerichtsfest aufgesetzt sein müssen und dass sich Interessenten an diesem Finanzierungsmodell unbedingt von einem erfahrenen und sachkundigen Fachanwalt beraten lassen sollten.
Wann lohnt sich ein Erbbaugrundstück?
Als Bauherr muss man sich darüber hinaus im Klaren sein, dass ein Weiterverkauf des Hauses so seine Tücken hat. Immobilien, die auf Erbbaugrundstücken errichtet wurden, erzielen in der Regel einen geringeren Verkaufswert und lassen sich darüber hinaus grundsätzlich schwieriger veräußern als Häuser auf eigenem Grund und Boden. Zudem kann auch hier eine Genehmigung durch den Eigentümer erforderlich sein.
Für sozial schwächere bzw. kinderreiche Familien kann Erbbaupacht dennoch eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf darstellen. Das gilt besonders dann, wenn solche Verträge mit Kommunen, Stiftungen oder Kirchen abgeschlossen werden, die in der Regel sehr verbraucherfreundliche Konditionen mit Vertragslaufzeiten bis zu 99 Jahren einräumen.